Cấp độ miễn thuế khi kinh doanh cho thuê nhà riêng, phòng trọ hoặc căn hộ chung cư thường phụ thuộc vào mức doanh thu thu được. Một số trường hợp có thể được miễn thuế cho thuê nhà, trong khi những trường hợp khác sẽ phải chịu thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Điều này áp dụng tùy theo quy định thuế của quốc gia hoặc khu vực cụ thể. Bài viết này, LUẬT VÀ KẾ TOÁN VIỆT MỸ sẽ nêu ra những trường hợp thuế cho thuê nhà và cách tính loại thuế này nhé!

1. Căn cứ theo pháp luật có những loại thuế cho thuê nhà nào?

Căn cứ quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC thì cá nhân cho thuê nhà phải nộp các loại thuế sau đây:

• Thuế thu nhập cá nhân (thuế TNCN);

• Thuế giá trị gia tăng (thuế GTGT).

2. Thu nhập từ bao nhiêu phải đóng thuế cho thuê nhà?

Theo khoản 7 điều 1 của Thông tư 119/2014/TT-BTC Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 156/2013/TT-BTC ra quyết định ngày 06/11/2013, Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013, Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013, Thông tư số 08/2013/TT-BTC ngày 10/01/2013, Thông tư số 85/2011/TT-BTC ngày 17/6/2011,­­ Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 và Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính để cải cách và đơn giản một số thủ tục hành chính về thuế có quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế. Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ 100 triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và cơ quan thuế không thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường hợp này”

Theo quy định tại Điều 4 của Thông tư 40/2021/TT-BTC, các cá nhân có thu nhập từ việc cho thuê nhà trong năm dương lịch. Với mức doanh thu từ 100 triệu đồng trở xuống, sẽ được miễn thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Các cá nhân này cần tuân thủ nghĩa vụ khai thuế cho thuê nhà đúng đắn, trung thực và đầy đủ, cũng như nộp hồ sơ thuế đúng hạn, phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực và đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định. Do đó, những cá nhân có thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà trong năm dương lịch với mức thu nhập trên 100 triệu đồng sẽ phải chịu trách nhiệm nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật.

3. Các cách tính thuế cho thuê nhà mà người thuê cần áp dụng

Thuế đối với cá nhân có hoạt động cho thuê nhà được xác định dựa trên doanh thu và tỷ lệ thuế áp dụng. Số tiền phải nộp cho thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN), thuế môn bài được tính theo công thức sau:

3.1. Cách tính thuế môn bài

Quy trình tính thuế môn bài phụ thuộc vào mức vốn điều lệ được ghi trên giấy phép kinh doanh và doanh thu trung bình hàng năm của hộ kinh doanh. Cụ thể, quy định này được nêu rõ trong Điều 4 Khoản 2 của Nghị định 139/2016/NĐ-CP:

• Doanh thu vượt qua 500 triệu đồng/năm sẽ phải nộp lệ phí 1 triệu đồng/năm.
• Doanh thu từ 300 đến 500 triệu đồng/năm sẽ nộp lệ phí 500.000 đồng/năm.
• Doanh thu từ 100 đến 300 triệu đồng/năm sẽ nộp lệ phí 300.000 đồng/năm.

Lưu ý rằng, nếu doanh thu này phát sinh từ việc cho thuê trong 06 tháng đầu năm, hộ kinh doanh vẫn phải nộp thuế cho cả năm. Riêng đối với hợp đồng thuê từ 06 tháng cuối năm (từ ngày 1.7), mức thuế môn bài phải nộp chỉ là ½ số tiền thuế môn bài của cả năm đó.

Để xác định lệ phí môn bài dựa trên doanh thu, theo Thông tư 302/2016/TT-BTC và Thông tư 65/2020/TT-BTC, doanh thu sẽ được tính như sau:

• Nếu hộ kinh doanh có nhiều hợp đồng thuê nhà tại cùng một địa điểm, doanh thu để tính lệ phí môn bài sẽ là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê trong năm.
• Nếu hộ kinh doanh có cho thuê nhà ở nhiều địa điểm, doanh thu để xác định lệ phí môn bài cho từng địa điểm sẽ là tổng doanh thu từ các hợp đồng thuê nhà tại các địa điểm đó trong năm.
• Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà kéo dài nhiều năm, lệ phí môn bài sẽ được nộp hàng năm và tương ứng với số năm đã khai báo thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.
• Nếu hộ kinh doanh chỉ nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng thuê nhà kéo dài, thì hộ kinh doanh đó chỉ phải nộp lệ phí môn bài của một năm.

3.2. Cách tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT)

Quy trình tính thuế cho thuê nhà theo thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT) được thực hiện theo các công thức sau:

• Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu) x (5%)
• Thuế GTGT phải nộp = (Doanh thu) x (5%)

Ví dụ, bà Hoa cho thuê nhà nguyên căn tại Tân Bình, TP.HCM từ tháng 10 năm 2023 đến hết tháng 12 năm 2024, với giá thuê nhà là 9 triệu đồng/tháng. Tổng doanh thu từ việc cho thuê nhà cũng như mức thuế TNCN và thuế GTGT mà bà Hoa phải nộp được tính như sau:

• Trong năm 2023, bà Hoa cho thuê nhà trong 3 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12), với tổng doanh thu là: (3 tháng) x (9 triệu) = 27 triệu (<100 triệu). Do đó, trong năm 2020, bà Hoa không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT cho hoạt động cho thuê nhà của mình.
• Trong năm 2024, bà Hoa cho thuê nhà trong 12 tháng (từ tháng 1 đến hết tháng 12), với tổng doanh thu là: (12 tháng) x (9 triệu) = 108 triệu (>100 triệu). Do đó, trong năm 2021, bà Hoa sẽ phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT cho cơ quan thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của mình.

4. Kỳ kê khai thuế cho thuê nhà

Theo quy định tại điểm b, khoản 1 của Điều 9 trong Thông tư 40/2021/TT-BTC, các cá nhân cho thuê nhà có quy mô lớn hoặc nhà cho thuê không đáp ứng được quy mô lớn, nhưng lại chọn nộp thuế theo phương pháp kê khai và thực hiện việc khai thuế theo từng lần phát sinh của kỳ thanh toán. Mỗi lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định dựa trên thời điểm bắt đầu của thời hạn cho thuê cho từng kỳ thanh toán, hoặc khai thuế dựa theo năm dương lịch.

Thời hạn để nộp hồ sơ khai thuế cho thuê nhà cho các loại thuế được khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế sẽ là ngày thứ 10 từ ngày có phát sinh nghĩa vụ thuế. Đối với các cá nhân khai thuế một lần theo năm, thời hạn chậm nhất để nộp hồ sơ khai thuế sẽ là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.

Thời hạn nộp thuế cũng được xác định chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn để nộp hồ sơ khai thuế. Trong trường hợp muốn khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thì thời hạn nộp thuế sẽ là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sự sai sót hoặc bổ sung.

DỊCH VỤ LUẬT – TƯ VẤN THUẾ SỐ 1 HIỆN NAY

Dịch vụ Luật và Tư vấn thuế đáng tin cậy nhất hiện nay, được đánh giá cao bởi khách hàng và cung cấp các giải pháp phù hợp và chuyên nghiệp cho doanh nghiệp.

HOTLINE: 0981 345 339 (HỖ TRỢ 24/7)

YÊU CẦU TƯ VẤN YÊU CẦU BÁO GIÁ CHAT TRỰC TIẾP VỚI CHÚNG TÔI </div

5. Kỳ khai lệ phí thuế cho thuê nhà

Để bắt đầu hoạt động kinh doanh cho thuê nhà, cá nhân sẽ phải thực hiện việc khai lệ phí môn bài và nộp tờ khai tới cơ quan thuế trực tiếp trước ngày 30/01 của năm tiếp theo. Các cá nhân cho thuê nhà cũng có thể chọn phương thức nộp thuế theo hình thức khoán mà không cần phải kê khai lệ phí môn bài. Thời hạn cuối cùng để nộp lệ phí môn bài được xác định là ngày 30/01 của mỗi năm.

6. Các nộp thuế cho thuê nhà

Để nộp thuế cho thuê nhà, trước hết, chủ nhà cần hoàn thiện bộ hồ sơ khai thuế và gửi đến cơ quan Chi cục Thuế tại địa phương nơi tài sản Bất động sản (BĐS) đặt. Bộ hồ sơ này bao gồm:

• Tờ khai thuế cho hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng cho cá nhân hoặc tổ chức trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế hoặc tổ chức khai thay cho cá nhân).
• Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (áp dụng nếu đây là lần đầu tiên khai thuế hoặc phụ lục cho hợp đồng).
• Bản sao hợp đồng thuê tài sản và phụ lục hợp đồng (nếu đây là lần đầu tiên khai thuế hoặc phụ lục cho hợp đồng).
• Bản sao giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (nếu cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp).

Thời hạn nộp bộ hồ sơ khai thuế cho thuê nhà:

• Nếu chủ nhà cho thuê nộp thuế một lần trong năm, thì thời hạn cuối cùng là ngày thứ 90 sau ngày kết thúc năm dương lịch (thường là ngày 31/3).
• Nếu chủ nhà nộp thuế theo kỳ hạn thanh toán, thì thời hạn cuối cùng là ngày thứ 30 của quý tiếp theo của quý bắt đầu hoạt động cho thuê nhà.

Trong trường hợp doanh nghiệp hoặc tổ chức thuê nhà và trong hợp đồng có điều khoản bên thuê nhà chịu trách nhiệm nộp thuế thay cho chủ nhà. Thì doanh nghiệp và tổ chức đó sẽ chịu trách nhiệm khấu trừ, khai thuế và nộp thuế thay cho chủ nhà (bao gồm cả thuế GTGT và thuế TNCN).

7. Các mức phạt khi nộp chậm thuế cho thuê nhà

Quy định về mức phạt cho việc chậm kê khai thuế cho thuê nhà được điều chỉnh trong Nghị định 125/2020/NĐ-CP như sau:

• Cảnh cáo đối với việc nộp hồ sơ khai thuế sau thời hạn từ 1 đến 5 ngày và có tình tiết giảm nhẹ.
• Phạt tiền từ 2.000.000 đến 5.000.000 đồng cho việc nộp hồ sơ khai thuế trễ từ 1 đến 30 ngày, trừ khi được quy định khác.
• Phạt tiền từ 5.000.000 đến 8.000.000 đồng cho việc nộp hồ sơ khai thuế trễ từ 31 đến 60 ngày.
• Phạt tiền từ 8.000.000 đến 15.000.000 đồng trong các trường hợp sau đây: nộp hồ sơ khai thuế quá hạn từ 61 đến 90 ngày; nộp hồ sơ khai thuế quá hạn từ 91 ngày trở lên nhưng không có số thuế phải nộp; không nộp hồ sơ khai thuế mặc dù không có số thuế phải nộp; không nộp các phụ lục theo quy định đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết, kèm theo hồ sơ quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp.
• Phạt tiền từ 15.000.000 đến 25.000.000 đồng cho việc nộp hồ sơ khai thuế quá hạn từ 90 ngày trở lên kể từ ngày hết hạn, có số thuế phải nộp, và người nộp thuế đã nộp đủ số tiền thuế và tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước trước khi cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra thuế, thanh tra thuế, hoặc trước khi cơ quan thuế lập biên bản về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại khoản 11 của Điều 143 trong Luật Quản lý thuế.

Bài viết trên đã đưa ra giải đáp cho nhiều thắc mắc của các hộ kinh doanh về việc có cần đóng thuế khi cho thuê nhà và cách tính các loại phí thuế mới nhất. Hy vọng rằng, qua bài viết này của LUẬT VÀ KẾ TOÁN VIỆT MỸ, độc giả sẽ hiểu rõ hơn về thông tin liên quan đến thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng, từ đó có thể tự chủ động hơn trong việc kê khai và nộp thuế cho thuê nhà đúng theo quy định.